Le Blog d’AI Environnement

L’annexe environnementale est la partie du bail commercial entre preneur et bailleur ayant pour but d’instaurer une logique de convergence d’intérêts visant à partager les gains d’une exploitation moins énergivore d’un bâtiment, tout en améliorant le confort des occupants. On parle aussi de bail vert lorsque le bail intègre l’annexe environnementale de manière conséquente.

Celle-ci s’est généralisée sous une forme minimaliste depuis le décret d’application qui en définit le contenu (Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011). Certains bailleurs ont toutefois généralisé sont application dans des locaux commerciaux de petite taille pour en faire une différentiation stratégique pour attirer de grands comptes en location.

La loi de Grenelle 2 a en effet créée une obligation de joindre une annexe environnementale sur les baux conclus ou renouvelés de plus de 2 000 m², à usage de bureaux ou de commerces. Son entrée en vigueur datait du 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux. Elle entrera en vigueur prochainement, le 14 juillet 2013 pour les baux renouvelés.

Le contenu de cette annexe est volontairement flou mais recense 3 points :
- Descriptifs : Remise par chaque partie du descriptif de ses équipements (parties privatives pour le preneur, parties communes pour le bailleur) ;
- Information sur les consommations : Remise par chaque partie de l’état de ses consommations réelles d’électricité, d’eau et de déchets (parties privatives dont il a l’exploitation pour le preneur, parties communes dont il a l’exploitation pour le bailleur) ;
- Bilan et programme d’actions : les parties conviennent selon une périodicité adaptée de se rencontrer pour faire un bilan sur les performances énergétiques et environnementales du bâtiment, visant à améliorer l’usage et le fonctionnement des installations ;

Il est toutefois à noter qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non respect de cette obligation légale. Le législateur table sur le fait que le marché sanctionnera de lui même la moindre performance des bâtiments dont l’annexe est absente du bail, ou trop incomplète.

L’un des points forts de cet annexe environnementale est l’instauration d’un dialogue entre les parties, propice à de bonnes relations de long terme. AI Environnement accompagne les propriétaires et gestionnaires de bâtiments dans sa mise en place. Celle-ci doit aboutir à des Contrats de Performance Énergétique (CPE), qui à l’horizon 2020 et 2050 aboutiront à une réduction de 38% des consommations dans le parc tertiaire.

AI environnement est maintenant BREEAM Assessor Company et compte deux BREEAM Assessors dans son équipe. Cette distinction fut attribuée à Paul-Etienne Davier et Manuel Tilly. Leur expertise pour accompagner les projets de certification BREEAM profitera à nos clients ainsi qu’à l’ensemble des ingénieurs d’AI Environnement.

Qu’est-ce qu’un BREEAM Assessor?

Un certificateur BREEAM (BREEAM Assessor) est qualifié pour appréhender le processus et les aspects techniques relatifs à la démarche BREEAM. Leur rôle est d’interpréter les exigences de chaque critère par rapport à schéma directeur, d’assurer la liaison entre ces exigences et le projet de son client, ainsi qu’avec l’équipe de maîtrise d’oeuvre afin de rassembler tous les éléments constitutifs de la certification BREEAM.

Les certificateurs agréés sont tenus à jour des dernières nouveautés  et changements qui concerne la certification BREEAM. Les ingénieurs ont reçu une formation intensive de 3 jours pour se préparer au rôle exigeant d’un assesseur.

L’association Effinergie a dévoilé jeudi 21 février, au salon Bluebat à Lyon, son label “bâtiment à énergie positive” (BEPOS). Ce nouveau label permettra de clarifier la démarche du BEPOS.

La démarche repose sur le principe suivant : la consommation d’énergie non renouvelable doit être inférieure à la production renouvelable (en énergie primaire) et en prenant en compte tous les postes de ventilation, éclairage, ECS, chauffage et auxiliaires (5 postes réglementaires), ainsi que l’électrodomestique. Autrement dit, pour bénéficier de l’appellation « énergie positive », les maîtres d’ouvrage devront prendre en compte l’énergie nécessaire au fonctionnement des appareils électroménagers et bureautiques.

“Toutefois, en fonction du type de bâtiment, de son implantation géographique et du nombre d’étages, un écart à l’énergie positive est accepté. Dans les climats rigoureux, des bâtiments pourront bénéficier du label même si leur consommation non renouvelable est supérieure à la production renouvelable”

Le bilan énergétique pourra s’appliquer à un bâtiment ou sur l’ensemble du projet visé par le permis de construire ou le permis d’aménager.

Le label Bepos ne se résume pas au bilan énergétique. Les maîtres d’ouvrage qui souhaiteront prétendre au label Bepos devront également respecter les obligations du label « Effinergie+ ».

Concernant la mobilité (interne au bâtiment), le label ne fixe pas d’obligation de résultats. Même si Effinergie travaille sur un outil internet qui permettra d’évaluer la consommation d’énergie liée aux déplacements des occupants d’un bâtiment.

Pour Effinergie, «ce label n’est qu’une étape sur la voie de la généralisation des Bepos».
“C’est pourquoi, l’association n’intègre pas dans le référentiel de son nouveau label les problématiques de stockage et d’autoconsommation, enjeux liés au caractère intermittent des énergies renouvelables. Elle n’exige par ailleurs aucun niveau de performance en exploitation et se contente de contraindre le maître d’ouvrage à prévoir des procédures de commissionnement de manière à suivre la vie des équipements techniques.”

Dans le même temps, l’Etat réfléchit à introduire son propre label pour 2014, inspiré de celui d’Effinergie. Le ministère du Logement fut récemment chargé par Jean-Marc Ayrault, de mettre en place ce label étatique qui conditionnera l’obtention d’avantages fiscaux dans les années à venir et préparera les acteurs du bâtiment à la future réglementation thermique. A suivre !

(source: Lemoniteur.fr)

La nouvelle réglementation thermique – dite RT 2012 – entrera en vigueur au 1^erjanvier prochain pour tous les bâtiments à usage d’habitation.

Dans ce cadre, de nouveaux labels se profilent afin d’aller plus loin que la réglementation, de justifier d’un niveau de performance accru, et de préparer la prochaine réglementation thermique (RT2020).

Nous vous proposons dans cet article une synthèse des éléments clefs de ces nouveaux labels – existants et en création. Comme les labels officiels ne sont pas encore complètement définis, nous vous proposerons une mis à jour d’ici quelques semaines pour préciser les décisions finales.

1. Les travaux d’Effinergie

Label Effinergie+  

Le label Effinergie+ a été lancé par l’association Effinergie en janvier dernier. Celui-ci est d’ores et déjà applicable à la RT2012, et il commence à être demandé pour des opérations en cours [1].

Ce label s’applique au logement neuf. Il repose sur différents points, notamment :

• Réduction du besoin bioclimatique Bbio par rapport à la RT2012 : Bbio < 0,8 x Bbio max RT2012
• Réduction de la consommation en énergie primaire :
  • Cep < 40 x coef. de modulation
  • Pas de déduction de l’électricité produite localement
  • NB : La RT2012 impose une consommation en énergie primaire inférieure à 50 x coef. de modulation, et permet de déduire l’électricité produite localement à hauteur de 12 kWhep/m²/an
• Autres éléments imposés :
  • Perméabilité à l’air accrue : 0,4 m3/h/m² pour les maisons individuelles et 0,8 m3/h/m² pour les logements collectifs, sous 4 Pa
  • Mesure des débits de ventilation et perméabilité à l’air des réseaux
  • Évaluation des consommations liées aux usages (électricité spécifique)
  • Compteurs de consommation électrique par usage
• 4 – Information aux utilisateurs :
  • Un guide d’usage doit être transmis aux occupants
  • Affichage des informations générales concernant le bâtiment (production d’énergie locale, consommation en énergie primaire, etc.)
• 5 – Compléments (recommandé) :
  •  Il est recommandé de faire une évaluation de la consommation en énergie grise du bâtiment.
  • Une attention particulière doit être portée au confort plus largement que sur les aspects énergétiques (confort visuel, acoustique, etc.)

Pour plus d’information sur ce label, consultez la page dédiée sur le site d’Effinergie. Vous y retrouverez plus de détails, et des documents complets à télécharger.

Nous vous conseillons notamment le comparatif du label Effinergie+ avec le label Effinergie et la RT2012

Pilote « vers l’énergie positive »

Effinergie travaille aussi à un pilote « Vers l’énergie positive » ayant pour objectif de lancer prochainement un label « bâtiment à énergie positive », et de faire avancer les recherches et orientations à prendre pour la définition de la réglementation thermique suivante – RT2020.

Les premiers retours d’expériences ont été synthétisés par Effinergie, et les contours de ce prochain label commencent à être mieux définis. Nous vous en reparlerons.

2. Les réflexions de l’Etat

Courant octobre, les contours des nouveaux labels d’Etat – qui accompagneront le déploiement de la  RT2012 dans les logements et conditionneront l’obtention d’aides fiscales – ont été transmis aux ministères du Logement et de l’Écologie par la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP). Fin novembre, la DHUP a présenté les exigences révisée des futurs labels.

En attendant que les résultats soient présentés publiquement, et fassent l’objet d’un décret officialisant ces nouveaux labels, voilà quelques articles présentant les pistes envisagées et les réactions du collectif Effinergie.

1. Article du moniteur présentant les grands axes des labels HPE et THPE selon la RT2012, et synthétisant des réactions d’Effinergie. Octobre 2012
2. La contribution d’Effinergie pour une convergence des labels THPE et Effinergie +. Octobre 2012
3. Nouvel article du moniteur sur les éléments revus par la DHUP. Novembre 2012
4. Communiqué de presse du cabinet de la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement à propos des labels HPE et THPE, et du rapprochement du label THPE avec effinergie +

Nous retenons principalement :

• La coexistence de 2 labels est maintenue : un premier label HPE (Haute Performance Énergétique) réduisant les consommations de 10% par rapport à la RT2012 et un label THPE (Très Haute Performance Énergétique) dont les exigences convergeront avec celles du label Effinergie+.
• La volonté des promoteurs de voir naitre un troisième label, entre la RT2012 et le HPE – très mauvais signal quant à leur volonté d’aller plus loin vers le bâtiment performant et la construction d’une filière d’excellence pour le bâtiment de demain,
• Pas de mesures des débits de ventilation pour le label THPE,
• Pas d’exigence supplémentaire sur l’étanchéité à l’air pour le label THPE,
• Pas de mesure des consommations électriques réelles pour le label THPE,
• Et toujours la possibilité de soustraire la production d’électricité locale dans la limite de 12 kWh/m²/an.

3. Label Promotelec

Dans les labels en cours de création, ou bientôt sur le marché, Promotelec fait évoluer son « label Performance » vers le « Label Association Promotelec ».

Sans plus d’informations sur le sujet, vous pouvez déjà vous référer à cet article qui traite de ce nouveau label en création

Nous vous en reparlerons lorsque nous aurons accès au nouveau référentiel complet, qui ne devrait arriver qu’avec les labels officiels.

4. En conclusion

Nous sommes dans un contexte encore mouvant, qui prendra réellement forme d’ici la fin décembre, avec la généralisation de la RT2012 à tous les bâtiments à usage d’habitation.

Dans ce cadre, difficile de vous en dire plus ou d’amorcer une analyse plus fine. Patientons un peu, nous serons bientôt fixés.

 Source de cet article - BET Cythelia, blog Solaire et Bâtiment, membre du GRA BEPOS avec AI Environnement.

[1] Voir la communication d’Effinergie à ce propos

Le bail vert ou annexe environnementale au bail est la partie du bail consacrée aux performances énergétiques et environnementales. Il ne s’agit pas de toucher au droit découlant du bail commercial, mais de partager le coût et les bénéfices de l’intégration de l’amélioration de ces performances dans la durée.

Objectifs et finalités des baux verts :
L’intérêt du bailleur : il permettent aux propriétaires fonciers d’améliorer la liquidité de leur bien (meilleures signatures, location sans découpe, stabilité), et d’anticiper les obligations réglementaires alors que la mise en conformité des bâtiments tertiaires est dans l’air du temps (2è trimestre 2012 ?).
L’intérêt du locataire : longtemps boudés par les locataires qui craignaient que des charges supplémentaires portant sur l’entretien du patrimoine pèsent sur eux, le bail vert leur permettra pourtant de mieux contrôler leurs charges, d’intervenir dans les décisions, d’améliorer leur politique sociale et environnementale, ainsi que leur communication (RSE), d’améliorer le confort et la santé.

Un cadre juridique souple et consensuel :
Dans le cadre du Grenelle 1 du 3 août 2009 : il est mentionné en indiquant en parallèle que les bâtiment tertiaires auront une obligation de faire des travaux dans un délais de 8 ans entre 2012 et 2020.
Dans la cadre du Grenelle 2 du 12 juillet 2010 : l’entrée en vigueur du bail vert concerne les surfaces louées de plus de 2000m² et est fixé au 01/01/12 pour les baux neufs et au 14/07/13 pour le renouvellement des baux.
Le seuil des 2000m² n’est pas défini : Surface de plancher / SHON RT / Gross Leasable Area (GLA)… Le cadre n’est pas coercitif, puisqu’aucune sanction n’a été instaurée.

Le verdissement des baux dans une logique de longue durée : 
Le cadre du bail vert est donc davantage un cadre incitatif de dialogue entre les preneurs et les bailleurs. L’annexe verte à un bail peut s’inscrire dans une durée différente de celle d’un bail 3-6-9. Cette démarche est vertueuse, oblige à un dialogue dans le temps, avec mesures périodiques des performances énergétiques et environnementales. Il est de même possible de réfléchir dans une logique de Contrat de Performance Énergétique.

Sources : LP&A

AI Environnement et ses partenaires accompagnent et conseillent des propriétaires fonciers dans leur politique patrimoniale durable d’amélioration énergétique et environnementale de parc, et sur l’arbitrage de leurs actifs.

Le nouveau label BBC+ lancé par Effinergie s’adresse notamment aux collectivités lançant des appels à projets et souhaitant aller au delà de la RT 2012 et du niveau BBC actuel. Il s’inscrit dans une démarche de transition par rapport aux bâtiments à énergie positive (BEPOS) qui feront l’objet de la réglementation thermique à l’horizon 2020. Voici ci-dessous les principales différences avec le niveau “BBC” de la RT-2012.

Exigence 1 : la consommation d’énergie du bâtiment, en kWh/m²/an, sur les 5 usages est réduite :
- à 40 dans les logements, à 56 dans les bureaux, à 44 dans les bâtiments scolaires ;
- Multiplié par a et b qui sont les coefficients de correction pour la zone climatique et l’altitude du label BBC Effinergie ;

Exigence 2 : la consommation pour les autres usages de l’électricité est calculée :
Les consommations pour les usages de l’électricité non comprises dans le calcul des consommations réglementaires font obligatoirement l’objet d’une évaluation. La méthode d’évaluation est libre mais doit être justifiée et argumentée ;
Le label ouvre donc la voie à l’exploitation des bâtiments, puisque pour maîtriser les consommations, celles-ci peuvent faire l’objet d’un comptage par usage, avec sensibilisation sur la sobriété d’usage et l’amélioration du pilotage dans le temps par un retour d’expérience ;

Exigence 3 : production locale d’électricité :
La production locale d’électricité sur la parcelle où est située l’opération est calculée. Deux options de production peuvent relever d’un affichage :
- Bâtiment producteur d’électricité lorsque la production annuelle d’électricité à demeure en kWh/m².an est au moins égale à 50/a, où a est le coefficient de rigueur climatique ;
- Bâtiment à énergie positive lorsque la production annuelle d’électricité à demeure est supérieure à la consommation totale d’énergie tous usages (5 usages réglementés + autres usages) ;

Autres compléments et exigences minimales :
- L’ obligation sur la perméabilité à l’air est légèrement durcie (0,4m³/h/m² sous 4 pascals en maison individuelle contre 0,6 m³/h/m² dans le cadre du “BBC- Effinergie” ;
- 1 m3/ (h.m2) de parois déperditives hors plancher bas en bâtiment collectifs d’habitation ;
- Mesure de la perméabilité obligatoire pour les bâtiments de surface inférieure à 3 000 m2/ de volume inférieur à 80 000 m3 ;
- La mise en place de compteurs de consommations sur les prises de courant est obligatoire, ainsi que la mesure des débits de ventilation à la livraison ;

Le calcul des consommations 5 usages se fait selon les règles TH-BCE de la RT-2012.

> Certification pour les opérations mixtes neuf / rénovation - logement / tertiaire

La certification des extensions de bâtiments et les bâtiments ayant plusieurs usages et la délivrance des labels BBC-Effinergie et BBC-Effinergie Rénovation était jusqu’à présent impossible. Or ces projets sont importants car ils intègrent parfaitement la notion de mixité d’usage, oeuvrant à la reconstruction de “la ville sur la ville” et en favorisant ainsi un urbanisme durable. Une concertation entre les certificateurs et le Ministère a pourtant amené des améliorations.

> Ainsi, les bâtiments mixtes neuf-rénovés soumis à deux Réglementations Thermiques différentes, peuvent prétendre à la labellisation BBC-Effinergie :
- Dans le cas où l’extension est inférieure à 150 m² et 30% de la surface, ils peuvent demander un label BBC-Effinergie Rénovation pour l’ensemble du projet et doivent respecter les contraintes des gardes-fous (Titre III de la RT 2005) pour la partie neuve ;
- Sinon, ils peuvent obtenir un label BBC-Effinergie pour la partie neuve et BBC-Effinergie Rénovation pour la partie Rénovation ;

> Pour les bâtiments mixtes logements - tertiaires, le Ministère propose l’utilisation d’une nouvelle notion, “l’entité programmatique”. Le label pourra être délivré pour cette entité correspondant à une partie d’un bâtiment, composé d’un ensemble d’espaces visant une même activité, sous la responsabilité d’un même maitre d’ouvrage, constituant un ensemble de locaux contigus.
Exemple : cela signifie qu’un immeuble de logement ayant un rez-de-chaussée de locaux commerciaux peut être labellisé pour la partie logement, pour la partie commerce ou pour les deux. Le calcul doit être fait séparément pour les différentes zones et chaque zone cohérente peut obtenir un label.

Plus d’informations : Courrier de la DHUP adressé aux certificateurs et à Effinergie.

> Certification pour les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

Les EHPAD sont considérés plutôt comme des bâtiments à usage autre que d’habitation. Cependant, cela dépend de la configuration, s’il est organisé en chambre ou en logement indépendant. Ils peuvent donc selon les cas prétendre : soit à la certification Haute Qualité Environnementale (HQE) délivrée par Certivéa pour les bâtiments tertiaires, soit à la certification Habitat et Environnement (H&E) délivrée par Cerqual pour les logements.

Au sens de la Réglementation Thermique, les foyer pour personnes âgées sont considérés comme des logements :
“Sont considérés comme bâtiments à usage d’habitation :
- Les bâtiments de logements
- Les foyers tels que les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes âgées.
Un local d’un bâtiment à usage d’habitation servant à une activité professionnelle est à usage d’habitation s’il est situé au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale” (Sources : http://www.rt-batiment.fr/index.php?id=144&faqid=10).

Pour la certification, Cerqual a rédigé un référentiel dédié aux EHPAD et Promotelec fixe les exigences suivantes pour pouvoir les certifier (et donc le considérer comme du logement) :
• la surface habitable des logements représente au minimum 90 % de la surface totale du bâtiment ;
• la surface à usage autre que d’habitation est inférieure à 150 m2 ;
• chaque logement doit comporter un espace sommeil et un coin cuisine ;

> Certification pour les logements étudiants 

La problématique est sensiblement la même pour les logements étudiants que pour les Foyers et les EHPAD, avec distinction entre chambre et logement indépendant. Les logements étudiants sont toutefois plus considérés comme des logements à usage d’habitation.

Avenir Investir vous incite à prendre connaissance du projet de résidence étudiante passive que la société a développé avec une agence d’architecte et un réseau de partenaires. L’équipe a été lauréate du concours et l’esquisse est présentée ci-dessous.

Le Passeport Bâtiment Durable est présenté par Certivéa comme une réponse au manque de notoriété de la certification HQE à l’international - et auprès des acteurs économiques étrangers présents en France - par rapport aux certifications anglo-saxonnes BREEAM et LEED.
Ce Passeport est un outil indépendant des millésimes de de Certification. Il consiste à compléter l’affichage actuel du Certificat HQE délivré en fonction des attentes des acteurs économiques : lisibilité du Certificat HQE, facilité d’explication et d’affichage au public, caractère international de la marque, et surtout, échèlle de notation pour permettre une comparaison entre les projets.

Une étude de notoriété menée par Certivéa fin 2010 avait validé cette nécessité d’affichage simplifié complémentaire. L’étude a montré que l’usage d’étoiles sur 4 thèmes pertinents (Energie, Environnement, Santé, Confort) combiné à un classement répondrait aux attentes des acteurs.

En effet, si la principale qualité de la démarche HQE dans le tertiaire résidait dans ses 3 audits (programmation, conception, réalisation) par un acteur extérieur, et dans la mise en place d’un système de management environnemental instaurant une vraie démarche qualité, sa principale faiblesse en comparaison des certificats anglo-saxons, résidait dans l’absence de notation claire d’un projet en fonction du profil HQE retenu.

En effet, le BREEAM et le LEED mettent en avant les mêmes thématiques/cibles environnementales que l’HQE, regroupées selon une logique différente et pondérée, ils prévoient aussi une revue au niveau de la phase conception (Design Stage) et construction (Construction Stage), mais ils prévoyaient déjà différents niveaux de performance :
- Silver, Gold, Platinium pour le LEED de l’USGBC,
- Pass, Good, Very Good, Excellent et Outstanding pour le BREEAM du BRE (et unclassified).

C’est maintenant chose faite : 4 niveaux de classements possibles vont être maintenant associés à l’HQE : Bon, Très Bon, Excellent, Exceptionnel. Le niveaux atteint pour chacun des 4 thèmes (symbolisé par un pictogramme) sera exprimé en nombre d’étoiles entre 1 et 4.

Nota Bene : Le passeport ne remplace pas le Certificat.
Nota Bene : Pour être exceptionnel, il faut être Bâtiment Basse Consommation sur le thème Energie et posséder au moins 12 étoiles sur les 16 disponibles.

Exemple de passeport bâtiment durable en Anglais :

Exemple de Certificat HQE :